Category: 投資,investment

私は、築古の団地を賃貸しています。 今、入居している物件の利回りを計算してみたので、ご報告致します。 表面利回り14%、です。 けれども、そこに、結構お高い、修繕積立金が、あるので、それを差し引くと10%程、の利回りです。 ですが、不動産には、固定資産税、私は、法人でしていますので、法人税も払います。 ですから、そういうのを差し引くともう少し、利回りは、低いです。 築古は、上手くいけば、良い利回りですが、とても難しい、です。 私のこの物件は、不動産会社が、リフォームして、分譲と賃貸で、募集していたものです。 購入したのは、6月でしたので、春の入居シーズンを逃した売れ残り物件でした。 ですから、とても不動産会社は、色んな意味で、ほっとしていた物件です。 値切りはせずに、そのままの価格での購入でした。 しばらく、そのまま、で、募集しましたが、入居者も付かずでした。 私用で忙しいのもあり、しばらく募集をかけていましたが、入居者は、決まりませんでした。 ですので、再リフォームをかけることにしました。 その際に不動産会社からリフォーム会社を紹介してもらいましたが、私の納得できる業者ではなかったので、お断りしました。 そうして、自分で、業者を探しました。 請け負ってくれるはずだった業者には、断られた事もあります。 不動産会社には、取引業者があります。 ですから、「ナワバリ、持分」があります。 そして、私は、1人で、業者を見つけ、今もその業者と、お取引があります。 建築業界は、「一見さん、イチゲンサン」(京都発祥の言葉で、一回限りのお客さん、という意味です。)とは、お取引は、嫌います。 ですから、業者を決めて、お取引をして、リフォームをしています。 一枚、一枚の名刺は、お取引の大事なリストです。 再リフォームをかけた物件は、リフォームしている間に、入居者が決まり、完成を急ぎました。 とても、良い方に入居していただいております。 とても、人気があり、殺到したので、こちらは、入居者を選ぶことが、できる程、でしたので。 そこで、面白くないのは、不動産会社です。 今、賃貸管理をそのご縁で、そのまま、続いていますが、とても入居者に良くして、要らない修繕の話を持ってきたりします。 なので、集金だけ、お願いして、自分で、管理は入居者からくるようにしました。 ですから、大きなお金の動く世界は、一歩間違えると、大変なのです。 不動産業界に長く身を置いている不動産会社の方のお話も「ドロドロした世界だ」と言います。 ですから、不動産会社とは、程良い距離を持って、お付き合い、です。 このように、入居の決まらない物件でも、その人の手腕で、人気物件になります。 ですが、それには、リフォームのセンスもあります。 物件は、主婦、女性が、選ぶので、女性目線になってリフォームすると良いです。 ですから、女性の方が、向いているかもしれません。 その上に、業者選びは、大切です。 いくら、良い物件にしても、高額では、利益はでないし、その予算の、付け方も、センス、が必要になります。 ターゲット層にアプローチした物件、作りが、大切、です。 このように、不動産投資は、とてもコミュニケーションは、大切です。 簡単ではありません。 比較的、新しい物件は、築古物件よりも、難易度は下がりますが、選ばれる物件になるには、やはり、工夫が、大切です。 そのあたりは、銀行の方も良く知っていて、お話をしていた時に、アクセントクロスですね！とか、お話がありました。 アクセントクロスとは、一面だけ、違う壁紙を貼って、良い印象を持ってもらう、方法です。 そのように、皆さま、色んなことを、工夫しています。 私は、アクセントクロスは、使っていません。 限られた予算で、人気のある物件にするのかで、成績は、違ってきます。 私は、借金が恐いです。 ですから、現金購入です。 ですから、レバレッジもかけません。 だから、お安い物件で、コツコツ、やっています。 I rent an old… Continue reading 不動産投資の不動産収入。Real estate income from real estate investment.