私は、築古の団地を賃貸しています。
今、入居している物件の利回りを計算してみたので、ご報告致します。
表面利回り14%、です。
けれども、そこに、結構お高い、修繕積立金が、あるので、それを差し引くと10%程、の利回りです。
ですが、不動産には、固定資産税、私は、法人でしていますので、法人税も払います。
ですから、そういうのを差し引くともう少し、利回りは、低いです。
築古は、上手くいけば、良い利回りですが、とても難しい、です。
私のこの物件は、不動産会社が、リフォームして、分譲と賃貸で、募集していたものです。
購入したのは、6月でしたので、春の入居シーズンを逃した売れ残り物件でした。
ですから、とても不動産会社は、色んな意味で、ほっとしていた物件です。
値切りはせずに、そのままの価格での購入でした。
しばらく、そのまま、で、募集しましたが、入居者も付かずでした。
私用で忙しいのもあり、しばらく募集をかけていましたが、入居者は、決まりませんでした。
ですので、再リフォームをかけることにしました。
その際に不動産会社からリフォーム会社を紹介してもらいましたが、私の納得できる業者ではなかったので、お断りしました。
そうして、自分で、業者を探しました。
請け負ってくれるはずだった業者には、断られた事もあります。
不動産会社には、取引業者があります。
ですから、「ナワバリ、持分」があります。
そして、私は、1人で、業者を見つけ、今もその業者と、お取引があります。
建築業界は、「一見さん、イチゲンサン」(京都発祥の言葉で、一回限りのお客さん、という意味です。)とは、お取引は、嫌います。
ですから、業者を決めて、お取引をして、リフォームをしています。
一枚、一枚の名刺は、お取引の大事なリストです。
再リフォームをかけた物件は、リフォームしている間に、入居者が決まり、完成を急ぎました。
とても、良い方に入居していただいております。
とても、人気があり、殺到したので、こちらは、入居者を選ぶことが、できる程、でしたので。
そこで、面白くないのは、不動産会社です。
今、賃貸管理をそのご縁で、そのまま、続いていますが、とても入居者に良くして、要らない修繕の話を持ってきたりします。
なので、集金だけ、お願いして、自分で、管理は入居者からくるようにしました。
ですから、大きなお金の動く世界は、一歩間違えると、大変なのです。
不動産業界に長く身を置いている不動産会社の方のお話も「ドロドロした世界だ」と言います。
ですから、不動産会社とは、程良い距離を持って、お付き合い、です。
このように、入居の決まらない物件でも、その人の手腕で、人気物件になります。
ですが、それには、リフォームのセンスもあります。
物件は、主婦、女性が、選ぶので、女性目線になってリフォームすると良いです。
ですから、女性の方が、向いているかもしれません。
その上に、業者選びは、大切です。
いくら、良い物件にしても、高額では、利益はでないし、その予算の、付け方も、センス、が必要になります。
ターゲット層にアプローチした物件、作りが、大切、です。
このように、不動産投資は、とてもコミュニケーションは、大切です。
簡単ではありません。
比較的、新しい物件は、築古物件よりも、難易度は下がりますが、選ばれる物件になるには、やはり、工夫が、大切です。
そのあたりは、銀行の方も良く知っていて、お話をしていた時に、アクセントクロスですね！とか、お話がありました。
アクセントクロスとは、一面だけ、違う壁紙を貼って、良い印象を持ってもらう、方法です。
そのように、皆さま、色んなことを、工夫しています。
私は、アクセントクロスは、使っていません。
限られた予算で、人気のある物件にするのかで、成績は、違ってきます。
私は、借金が恐いです。
ですから、現金購入です。
ですから、レバレッジもかけません。
だから、お安い物件で、コツコツ、やっています。
I rent an old housing complex.
I have calculated the yield of the property I am in now, so I will report it.
The surface yield is 14%.
However, there is a fairly high reserve for repairs there, so if you deduct it, the yield will be about 10%.
However, property tax is paid on real estate, and since I am a corporation, I also pay corporation tax.
Therefore, the yield is a little lower when such a thing is deducted.
Construction is a good yield if done well, but very difficult.
This property of mine was one that the real estate company was looking for after renovation, sales and rental.
I bought it in June, so it was an unsold property that I missed the spring move-in season.
Therefore, a real estate company is a relieved property in many ways.
It was a purchase at the price as it was, without discounting. ＜
For a while, I recruited as it was, but no resident was attached.
Since I was busy with private use, I was applying for a while, but the resident was not decided.
So I decided to remodel it.
At that time, I was asked by a real estate company to introduce a remodeling company, but I refused because it was not a contractor that I was satisfied with.
Then I searched for a contractor myself.
There were times when the contractor who was supposed to take the contract refused me.
Real estate companies have traders.
So, there is “Nawabari, equity”.
And I found a trader by myself, and I still have business with that trader. The building industry hates transactions with “Ichigen-san, Ichigensan” (a word that originated in Kyoto, meaning one-time customers).
Therefore, we decide on a vendor, make a deal, and remodel.
Each business card is an important list of transactions.
As for the property that was renovated, the resident was decided during the renovation and the completion was hurried.
Very good people are moving in. It was so popular that it was so crowded that it was possible to choose a resident here.
So, what’s not interesting is real estate companies.
Right now, we are continuing the rental management with that connection as it is, but we will make it very good for the resident and bring in a story of unnecessary repair.
So, I asked only for the money collection, and I decided to manage it by myself.
So, in a world of big money, if you make a mistake, it’s hard. ＜
The story of a real estate company who has long been in the real estate industry is said to be “a muddy world.”
Therefore, we have a good relationship with real estate companies.
In this way, even for properties that are not decided to move in, it becomes a popular property due to the skill of the person.
However, it also has a sense of renovation.
Housewives and women choose the property, so it’s a good idea to renovate with a female perspective.
Therefore, women may be better suited.
Moreover, choosing a supplier is important.
No matter how good a property is, at a high price, it does not make a profit, and you need a sense of how to budget it.
It is important to create and approach properties that approach the target segment.
In this way, real estate investment is very important for communication.
It’s not easy.
Relatively new buildings are less difficult than old ones, but ingenuity is still important to become the property of choice.
The bank knows the area well, and when I was talking, it was an accent cross!
There was a story.
Accent cloth is a way to put a different wallpaper on one side to give a good impression.
In that way, everyone is devising various things.
I don’t use accent cloth.
The results will differ depending on whether you want to make the property a popular one with a limited budget.
I’m afraid of debt.
So it’s a cash purchase.
Therefore, no leverage is applied.
That’s why I’m doing it with cheap properties.
Comments