私は、築古の不動産投資の区分所有の利益率です。
今、入居している物件の利回りを計算してみたので、ご報告致します。
表面利回り14%、です。
けれども、そこに、結構お高い、修繕積立金が、あるので、それを差し引くと10%程、の利回りです。
ですが、不動産には、固定資産税、私は、法人でしていますので、法人税も払います。
ですから、そういうのを差し引くともう少し、利回りは、低いです。
築古は、上手くいけば、良い利回りですが、とても難しい、です。
私のこの物件は、不動産会社が、リフォームして、分譲と賃貸で、募集していたものです。
購入したのは、6月でしたので、春の入居シーズンを逃した売れ残り物件でした。
ですから、とても不動産会社は、色んな意味で、ほっとしていた物件です。
値切りはせずに、そのままの価格での購入でした。
しばらく、そのまま、で、募集しましたが、入居者も付かずでした。
私用で忙しいのもあり、しばらく募集をかけていましたが、入居者は、決まりませんでした。
ですので、再リフォームをかけることにしました。
その際に不動産会社からリフォーム会社を紹介してもらいましたが、私の納得できる業者ではなかったので、お断りしました。
そうして、自分で、業者を探しました。
請け負ってくれるはずだった業者には、断られた事もあります。
不動産会社には、取引業者があります。
ですから、「ナワバリ、持分」があります。
そして、私は、1人で、業者を見つけ、今もその業者と、お取引があります。
建築業界は、「一見さん、イチゲンサン」(京都発祥の言葉で、一回限りのお客さん、という意味です。)とは、お取引は、嫌います。
ですから、業者を決めて、お取引をして、リフォームをしています。
一枚、一枚の名刺は、お取引の大事なリストです。
再リフォームをかけた物件は、リフォームしている間に、入居者が決まり、完成を急ぎました。
とても、良い方に入居していただいております。
とても、人気があり、殺到したので、こちらは、入居者を選ぶことが、できる程、でしたので。
そこで、面白くないのは、不動産会社です。
今、賃貸管理をそのご縁で、そのまま、続いていますが、とても入居者に良くして、要らない修繕の話を持ってきたりします。
なので、集金だけ、お願いして、自分で、管理は入居者からくるようにしました。
ですから、大きなお金の動く世界は、一歩間違えると、大変なのです。
不動産業界に長く身を置いている不動産会社の方のお話も「ドロドロした世界だ」と言います。
ですから、不動産会社とは、程良い距離を持って、お付き合い、です。
このように、入居の決まらない物件でも、その人の手腕で、人気物件になります。
ですが、それには、リフォームのセンスもあります。
物件は、主婦、女性が、選ぶので、女性目線になってリフォームすると良いです。
ですから、女性の方が、向いているかもしれません。
その上に、業者選びは、大切です。
いくら、良い物件にしても、高額では、利益はでないし、その予算の、付け方も、センス、が必要になります。
ターゲット層にアプローチした物件、作りが、大切、です。
このように、不動産投資は、とてもコミュニケーションは、大切です。
簡単ではありません。
比較的、新しい物件は、築古物件よりも、難易度は下がりますが、選ばれる物件になるには、やはり、工夫が、大切です。
そのあたりは、銀行の方も良く知っていて、お話をしていた時に、アクセントクロスですね！とか、お話がありました。
アクセントクロスとは、一面だけ、違う壁紙を貼って、良い印象を持ってもらう、方法です。
そのように、皆さま、色んなことを、工夫しています。
私は、アクセントクロスは、使っていません。
限られた予算で、人気のある物件にするのかで、成績は、違ってきます。
私は、借金が恐いです。
ですから、現金購入です。
ですから、レバレッジもかけません。
だから、お安い物件で、コツコツ、やっています。
I am a profit margin investor in an old property.
I calculated the return on the property I am currently occupying, so I would like to report it to you.
The surface return is 14%.
However, there is a fairly expensive repair reserve fund, so if you deduct that, the return is about 10%.
However, I have to pay fixed asset tax on the property, and since I am a corporation, I also pay corporate tax.
Therefore, if you deduct that, the return is a little lower.
If things go well, old properties can have a good return, but it is very difficult.
This property of mine was renovated by a real estate company and was being advertised for sale and rental.
I purchased it in June, so it was an unsold property that missed the spring moving-in season.
So the real estate company was very relieved in many ways.
I didn't haggle, I bought it at the price.
I kept it that way for a while, but I couldn't find a tenant.
I was busy with personal matters, so I kept looking for a tenant for a while, but I couldn't find a tenant.
So I decided to renovate it again.
At that time, the real estate company introduced me to a renovation company, but I turned it down because it wasn't one I was satisfied with.
So I looked for a contractor myself.
I was also turned down by a contractor who was supposed to take on the job.
Real estate companies have contractors they do business with.
So there is a "territory, a share."
And I found a contractor on my own, and I still do business with that contractor.
The construction industry doesn't like to do business with "ichigensan" (a word that originated in Kyoto and means a one-time customer).
So I decided on a contractor, did business with them, and renovated the house.
Each business card is an important list of transactions.
For properties that were renovated again, tenants were decided while the renovation was ongoing, and we rushed to complete the renovation.
We have a very good tenant.
It was very popular and we received a lot of requests, so we were able to choose the tenant.
So it's the real estate company that is not interesting.
Now, thanks to that connection, we continue to manage the rental property, but they are very kind to the tenants and bring up unnecessary repairs.
So we asked them to just collect the money and do it ourselves, and management came from the tenants.
So, in a world where big money is moving, if you make a mistake, it can be difficult.
A real estate company employee who has been in the real estate industry for a long time also says, "It's a messy world."
So it's important to keep a good distance from real estate companies when interacting with them.
In this way, even properties that do not have tenants can become popular depending on the person's skill.
But that also depends on their sense of renovation.
Since properties are chosen by housewives and women, it is good to renovate from a female perspective.
Therefore, women may be more suited to this.
On top of that, choosing the right contractor is important.
No matter how good the property is, if it is too expensive, it will not be profitable, and you will need a sense for how to allocate the budget.
It is important to create a property that appeals to the target demographic.
In this way, communication is very important in real estate investment.
It is not easy.
It is relatively easier to renovate new properties than old properties, but ingenuity is still important to make it a property that will be chosen.
The bankers are well aware of this, and when we were talking, they said things like, "Accent wallpaper!"
Accent wallpaper is a way to create a good impression by putting a different wallpaper on only one side.
In this way, everyone is devising various ways.
I don't use accent wallpaper.
Your results will vary depending on whether you can get a popular property with a limited budget.
I'm afraid of debt.
So I buy with cash.
So I don't use leverage.
So I work hard, steadily, on cheap properties.
Comments